Заключение договора застройщиком с управляющей компанией. Управляющая компания от застройщика: за и против. Как на практике происходит процесс передачи управления многоквартирным домом УК

Управление многоквартирными зданиями осуществляется с целью создания благоприятных условий проживания и содержания общего имущества дома. Собственники вправе самостоятельно определять форму управления домом, однако при вводе дома в эксплуатацию существует только один вариант – передача застройщиком объекта управляющей компании.

В представленном материале можно узнать, каким образом происходит передача новостройки от застройщика в управляющую компанию, и какие правовые последствия влечет этот факт.

Правовая сторона вопроса

Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

непосредственное управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;
путем заключения договора с управляющей компанией (УК).

Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора. Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти. Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75.

При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.

В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:

выбор компании осуществляется будущими собственниками, заключившими договоры долевого участия в строительстве, либо по условиям открытого конкурса;
застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, выбранной дольщиками или с победителем муниципального конкурса;
срок заключения договора не может превышать пяти дней с момента ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.

Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
передача МКД по акту;
передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Необходимые документы

Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:

учредительные документы;
выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
проект договора на управление домом.

Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.

При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:

протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
проект договора на управление;
акт ввода объекта в эксплуатацию;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.

Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.

Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.

Сдача в эксплуатацию

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

представители местной администрации;
представители застройщика и подрядной организации;
специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
представители профильных служб и организаций газоснабжения;
органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Составление и заключение договора

Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.

Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:

состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
размер оплаты за управление домом.

Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.

Плата за управление МКД

Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.

Аналогичным образом формируется стоимость платы:

если УК выбирается собственниками – тариф определяется по итогам переговоров;
если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.

До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.

Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Владельцы квартир самостоятельно решают, каким образом будет осуществляться управление их домом.

После подписания акта передачи дома управляющей компании все расходы по содержанию дома и устранению недостатков лягут на плечи собственников квартир. Взыскать ущерб с застройщика вряд ли удастся без обращения в суд.

Зона ответственности управляющей компании распространяется на целый ряд объектов:

помещения общего пользования (лестничные площадки, подъезды, чердаки и подвалы, комнаты мусоропровода и иные);
коммуникации и сети (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электрооборудование, мусоропровод, лифтовое оборудование и другие);
придомовая территория;
кровля и вентиляционные шахты;
прочее имущество, которое жильцы используют совместно.

Все перечисленные объекты должны быть осмотрены на наличие дефектов или повреждений.

Если какие-либо недостатки передаваемого имущества не будут описаны в акте, но обнаружатся в будущем, ТСЖ и застройщик станут утверждать, что изъяны появились из-за некомпетентности специалистов управляющей компании. Поэтому любые, даже мелкие повреждения отражаются в акте о состоянии передаваемого имущества.

Другие документы, необходимые для передачи

Какие еще документы должен передать застройщик управляющей компании? При сдаче помещения, составляется акт о передаче документов, который фиксирует получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий:

заключение приёмочной комиссии (акт о вводе дома в эксплуатацию);
технический паспорт дома с поэтажными планами и экспликациями;
инструкция по эксплуатации дома;
ситуационный план территории с информацией о расположении подземных ресурсных коммуникаций и точками подключения дома к ним;
формулярный список подрядных организаций, выполнявших строительные работы;
договоры с ресурсными организациями, если они были заключены;
акты передачи квартир собственникам (дефектные ведомости на помещения, не принятые покупателями);
схемы сетей коммуникаций (водоснабжения, канализации, электричества и так далее);
санитарный паспорт;
акты о принятии на учёт аппаратов учёта ресурсов (то есть, счётчиков воды, тепла, электроэнергии);
иные документы.

При передаче дома застройщиком управляющей организации могут потребоваться дополнительные документы .

Например, если организовано видеонаблюдение за общими помещениями и придомовой территорией, то управляющей компании понадобятся схемы разводки этой системы.

Представитель организации, принимающей имущество, должен быть уверен в том, что полученной документации достаточно для надлежащего обслуживания дома.

Когда оба акта подписаны и если застройщик и управляющая организация не выражают претензий друг к другу, можно оформлять акт передачи управления . После подписания этого документа многоквартирный дом перейдёт в ведение управляющей организации.

Если при эксплуатации дома обнаружатся ошибки, допущенные компанией-застройщиком при возведении дома, требования можно будет предъявить на общих основаниях, то есть, в претензионном или судебном порядке.

Пункты 4, 5, 6, и 12 обязательно должны быть включены в договор между застройщиком и управляющей компанией. Такое требование содержится в статье 162 ЖК РФ .

К договору часто прилагают списки собственников жилья с поимённым указанием проживающих в каждой квартире, перечень специалистов управляющей компании с контактными данными и другие документы.

В каждой управляющей компании есть образцы актов и шаблон договора на обслуживание дома. Эти документы разрабатываются юристами организации при непосредственном взаимодействии с заказчиками. При приёмке дома следует внимательно осмотреть каждое помещение, каждый передаваемый объект, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления должен разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения провести открытый конкурс.

Не проводится конкурс может, только в единственном случае — если было проведено собрание собственников помещений по выбору УК.

Если нет решения собственников по выбору УК.

В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, только до заключения договора управления МКД между застройщиком, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление МКД осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком действительно должен быть заключен договор управления МКД после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.

Договор между застройщиком и «своей» управляющей компанией может действовать только до открытого конкурса.

Напоминаю, не проводится конкурс, только если было проведено собрание собственников помещений по выбору УК.

Таким образом, если в новостройке в течении 60 дней (срок для проведения конкурса) после ввода в эксплуатацию собственниками не выбрана УК или не проведён конкурс по отбору УК, то управление домом происходит незаконно.

Так же, при толковании чч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ не стоит забывать о таких нормах, как ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления МКД, утв. постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75 (Постановление № 75). Указанные нормы содержат следующее положение: открытый конкурс по отбору УО не проводится, только если до дня проведения конкурса собственниками помещений способ управления домом был выбран и это решение было реализовано.

Если же принятое собственниками решение о выборе способа управления МКД не было реализовано, то, как справедливо отметил Верховный Суд РФ в своем определении от 13.10.2009 № КАС09-447, открытый конкурс должен состояться.

Таким образом, сложилось мнение о возможности избежать проведение конкурса после введения дома в эксплуатацию. Что на практике и применяется застройщиками. Договор застройщика со «своей» УК заключен и про конкурс все забыли.

Конкурс должен проводится в любом случае, в случае отсутствия выбора УК самими собственниками. Такой вывод логически вытекает из целей принятия поправок в Жилищный кодекс - отстранить УО застройщиков от управления домом.

Вторая причина, по которой собственники нового МКД не выбирают сами способ управления.

Способ управления в МКД принимается общим собранием собственников помещений.

Собрание дольщиков - это не общее собрание собственников помещений МКД. Они не имеют права выбирать способ управления. Этим манипулируют застройщики, подменяя понятия. Дольщик и собственник, это не одно и то же.

Дольщик, который выплатил пай, это уже не дольщик, а собственник.

Покупатель, имеющий договор купли-продажи, тоже не дольщик, а собственник.

Как правило, собственники получают свидетельство о собственности на квартиры в лучшем случае через полгода после ввода дома в эксплуатацию. А это значит, что только спустя полгода они смогут провести общее собрание собственников и изменить способ управления домом.

Какой документ подтверждает право собственности? Правоустанавливающий документ.

Так вот свидетельство о праве собственности не является правоустанавливающим документом. Оно свидетельствует, что у Вас есть такой правоустанавливающий документ (акт, решение суда, договор).

При регистрации сделки купли-продажи недвижимости в Единый государственный реестр прав вносится запись о государственной регистрации договора или иного правоустанавливающего документа. Собственником собственник стал, когда купил собственность, а не только когда зарегистрировал данную покупку.

Свидетельство о государственной регистрации права - это правоподтверждающий документ, удостоверяющий юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество. Данное свидетельство выдается на основании следующих правоустанавливающих документов:

Договор передачи квартиры в собственность / договор купли-продажи / договор дарения / договор мены / договор ренты / свидетельство о праве на наследство / и др..
Свидетельство о праве на долю в общем имуществе.
При выплате пая ЖСК, ЖК - это справка о выплате пая.
Решение суда, вступившее в законную силу или исполнительный лист.
Акт государственного органа.

Таким образом, реализовывать своё право собственников по управлению своим домом в новостройках можно и нужно.

Высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание именно собственников помещений в таком доме, а не застройщик и не лица, принявшие от застройщика помещения в МКД.

Чем новый дом принципиально отличается от того, который простоял уже пять лет? Те же инженерные коммуникации, та же кровля, те же ограждающие конструкции и плюс те проблемы, которые возникли после строительства. Нужно правильно настроить лифт, обеспечить работу диспетчерского оборудования, охрану, уборку и так далее. Кроме того, строители сдают дом по тем нормативам, которые действовали на период строительства, а когда дом сдан, могут быть внесены изменения в нормативные документы. Например, конец 2009 года. Выходит Федеральный закон № 261 «Об энергосбережении».

Передача дома от застройщика управляющей компании

Появились требования об установке приборов учета потребленных ресурсов, которые жители должны выполнять. Кроме того, счетчики требуют настройки и обслуживания. Здесь не обойтись без профессионалов.

Существует два пути выбора управляющей компании собственниками квартир. Первый - застройщик еще до сдачи дома в эксплуатацию обращается к нескольким управляющим компаниям, рассматривает их предложения, затем проводит собрание дольщиков, и те решают, какой компании доверить обслуживание дома. Второй способ подразумевает, что застройщик параллельно является владельцем управляющей компании. Эта УК начинает обслуживать дом с момента его сдачи в эксплуатацию. Однако и в этом случае необходимо проведение общего собрания жильцов, на котором они либо соглашаются передать дом управляющей компании застройщика, либо выбирают другую компанию.

Комментарий

Мнение

Жильё эконом-класса

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Нужна ли управляющая компания новому дому?

По словам начальника отдела жилищного хозяйства министерства строительства, транспорта и ЖКК Омской области Александра Захарченко, мнение об отсутствии необходимости управления и обслуживания нового дома - типичное заблуждение собственников квартир в новостройках:

Генеральный директор ООО «УК «ЦентрЖилСервис» Оксана Севастюк добавила, что помимо регламентных работ на новом доме приходится выполнять очень много административных:

В новостройках часто возникают вопросы по эксплуатации инженерных сетей, передаче их муниципалитету, оформлению документов, много времени отнимает судебно-претензионная работа, розыск собственников и т. д.

Оксана Севастюк пояснила, что после сдачи дом фактически заселен всего на 10-15%. В течение 1,5-2 лет этот показатель достигает 80%. Кроме того, некоторые жильцы не торопятся оформлять квартиры в собственность. Всё это приводит к сложностям при начислении платы за ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, не все жильцы могут участвовать в общем собрании, затрудняется доступ к инженерным системам.

Стоимость обслуживания новостроек

По словам Александра Захарченко, разница между тарифами на обслуживание новостроек и старых домов составляет всего 10%, в которые входят затраты на текущий ремонт. Девяносто процентов тарифа - это затраты на содержание жилья: уборка, обслуживание внутридомового газового оборудования, лифтового оборудования, дератизация, дезинсекция, вывоз ТБО и крупногабаритного мусора, зарплата специалистов и т. д. Без этого что в старом доме, что в новом никуда. Кроме того, тариф зависит от инженерной начинки здания. Некоторое оборудование требует больших затрат на обслуживание и содержание.

Как жильцам новостройки выбрать УК?

Выбор управляющей компании

Однако и в этом случае необходимо проведение общего собрания жильцов, на котором они либо соглашаются передать дом управляющей компании застройщика, либо выбирают другую компанию.

По мнению Оксаны Севастюк, для собственников выгоднее, чтобы управлением дома занималась сторонняя организация:

Если обслуживанием дома занимается компания, принадлежащая застройщику, следовательно, деньги ей платит застройщик. В чьих интересах она работает? Когда же приходит сторонняя организация, она стоит на защите собственников.

Генеральный директор ИПК «Жилстрой» Виктор Полукаров уверен, что всё зависит от того, ориентируется управляющая компания застройщика на получение прибыли или преследует иные цели:

У меня есть управляющая компания. Перед ней не стоит задача получения прибыли. Перед ней стоит задача помогать повышать продажи квартир в возводимых нами домах. Когда строители закончили строительство, получили акт ввода объекта в эксплуатацию, они уходят, а управляющая компания остается с жителями и решает все вопросы. Если возникает какая-то проблема, мы сначала ее устраняем, а уже потом я, выступая в роли арбитра, разбираюсь, кто виноват - управляющая компания или строители. Таким образом удается оперативно решать проблемы, избегая долгих судебных процессов.

Комментарий

Сергей Кошелев, начальник управления строительства министерства строительства, транспорта и ЖКК Омской области:

— К сожалению, плановое задание 2012 года по вводу жилья в эксплуатацию нашей областью не выполнено. При плане 798 тысяч квадратных метров реализована 751 тысяча. Несмотря на это, показатели по вводу жилья в эксплуатацию на одного жителя региона соответствуют средним показателям в целом по СФО и составляют порядка 0,38 квадратного метра.

В 2013 году в Омской области должно быть введено в эксплуатацию не менее 770 тысяч квадратных метров жилья. Конечно, этому во многом будет сопутствовать участие региона в различных федеральных программах, таких как обеспечение жильем детей-сирот, строительство домов по программе расселения аварийного жилья и других.

Мнение

Жильё эконом-класса

Как пояснил начальник управления Сергей Кошелев,доля жилья эконом-класса в общем объеме жилищного строительства Омска составляет всего 42-49%. В то время как именно такое жилье, ввиду низкой платежеспособности горожан, пользуется наибольшим спросом.

— Квартира эконом-класса — это 18 квадратных метров общей площади на одного проживающего. То есть двухкомнатная квартира для трех человек должна быть 54 квадратных метра. Таких квартир у нас не строится: «двушки» начинаются от 60 квадратов и более. Видимо, застройщику выгоднее построить меньше жилья, но «элитного» и продать его дороже, — предположил представитель министерства.

Генеральный директор ИПК «Жилстрой» Виктор Полукаров привел свое определение жилья эконом-класса. По его мнению, решающую роль играет цена квартиры.

— Это квартира не дороже 1 млн рублей, куда можно въехать и жить, имея в кармане всего 100 тысяч, — остальное доплатит банк, — пояснил застройщик. Он видит причину непопулярности такого жилья среди застройщиков в недостатке и дороговизне строительных площадей.

Передача дома управляющей компании должна быть осуществлена не позже, чем через 5 дней с момента получения допуска на ввод в эксплуатацию. Данное правило регламентируется 14 пунктом Жилищного Кодекса России.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Дом отдается застройщиком на баланс только после проведения конкурса местным муниципалитетом, то есть органом самоуправления.

Чтобы принять участие, управляющая компания должна подать определенные документы. После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком.

Правовая сторона вопроса

Стоит обратить внимание на тот факт, что возможно выбрать управляющую компанию без проведения конкурса в соответствии со статьей 161 частями 4, 13 Жилищного кодекса РФ, но только в том случае, когда открытый конкурс считается несостоявшимся.

Согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен не позже, чем через 5 дней после ввода дома в эксплуатацию.

Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании.

Порядок организации конкурса регламентируется Постановлением Правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании осуществляется на основании проеденного конкурса.

Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией. На сегодняшний день застройщик только подписывает документ, заключенный между дольщиками и управляющей компанией.

Многоквартирного

Управляющая компания с собственниками квартир заключает договора на обслуживание, но после того, как застройщик и владельцы примут помещения на основании акта передачи дома и будет проведен конкурс.

Порядок действий

До получения разрешения на ввод в эксплуатацию можно начать собирать документы. Но собственники помещений должны определиться с УК приблизительно за год до ввода объекта на общем собрании.

Если этого не произойдет, то управляющая компания будет та, что выбрана по результатам конкурса.

Договор при этом заключается на год, и даже если владельцы квартир подберут другую УК, то, вероятней всего, придется ждать окончания срока действия установленной конкурсом компании.

Но если организовать ТСЖ, то поменять управляющую компанию будет намного проще.

Сдача в эксплуатацию

В соответствии со статьей 161 пунктом 14 договор на обслуживание должен быть заключен не более, чем через 5 дней после ввода в эксплуатацию.

Но с этим часто возникают сложности, поскольку открытый конкурс может занимать довольно длительный период времени – до 50 дней.

Следует отметить, что до момента сдачи дома в эксплуатацию можно осуществить сбор всех необходимых документов – проектную, техническую и прочую.

Но при этом УК должна активно работать с владельцами жилья, чтобы в будущем именно она была выбрана.

Выбор УК

В том случае, когда собственники квартир не успели определиться с выбором управляющей компании, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс.

Собственники помещений могут:

организовать собрание;
подобрать управляющую компанию самостоятельно.

Но сделать это могут только те, которые имеют с компанией-застройщиком договор или в соответствии с актом приемки-передачи получили жилье.

Следует отметить, что выборы считаются легитимными, если на собрании присутствует не менее 50% собственников.

Заключение договора

Заключение договора должно соответствовать части 5 РФ, а конкретно:

договор должен быть заключен не менее, чем на 1 год и при этом не более, чем на 3 (но только в том случае, когда документ подписывается на основание проеденного конкурса);
договор может быть заключен на 3 месяца только между управляющей компанией и застройщиком.

В соответствии с законодательством РФ договор заключается с каждым, кто принял и подписал передаточный акт с застройщиком, то есть с собственниками квартир.

Только после этого договор управления многоквартирным домам может считаться действительным.

Договор застройщика и управляющей компанией уже дано не существует. Данная процедура регламентируется статьей 161 частью 14 ЖК РФ. Но тем не менее, на документах должна стоять подпись и печать застройщика.

Необходимые документы

В соответствии с Постановлением Правительства N 75 регулируется не только порядок проведения конкурса, но и процедура подачи необходимых документов.

Управляющие компании, желающие принять участие в конкурсе, обязаны предоставить:

заполненную в соответствии с образцом заявку;
все документы учредительного характера;
копии всех имеющихся сертификатов и лицензий;
балансовый отчет за предшествующие 6 месяцев;
если имеются рекомендации и благодарственные письма, то их также нужно предъявить;
проект договора управления и смету годовую;
определенные предложения по вывозу отходов;
данные о сотрудниках – ИТР и техперсонал в разбивке;
сколько имеется уборочной техники и какая она.

Также могут потребоваться и дополнительные документы. Следует также уточнить, в течение какого периода требуется предоставить все необходимые бумаги.

Обязательно, чтобы вся бухгалтерия управляющей компании была в порядке – отсутствовали долги и прочее.

Кроме того, негативные отзывы тоже влияют на результат принятого решения. Если управляющей компанией многие недовольны, то у такой организации практически нет шансов.

Плата за управление МКД

Порядок оплаты в 2018 не отличается от 2018 года. Работа управляющей компании заключается в предоставление жилищно-коммунальных услуг, и плата включается в их стоимость.

Согласно обычной российской практике эта сумма составляет от 3 до 9% от цены на оказанные услуги.

В соответствии со и Приказом Госстроя РФ от 11.12.1997 года N 17-132 оплата за услуги, работы и прочее осуществляется в установленном УК тарифе.

Необходимо заострить внимание на отдельных случаях:

если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.

Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, общее имущество в многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений. Законодательство РФ не предусматривает передачу многоквартирного дома, как объекта недвижимого имущества и частью 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Управлением считается процесс воздействия субъекта управления на объект управления в целях обеспечения последнему эффективного функционирования и развития. В случае создания на многоквартирном доме ТСЖ с момента его государственной регистрации ТСЖ обязано приступить к управлению многоквартирным домом.

В соответствии с этим организация, ранее осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома должна передать техническую и бухгалтерскую документацию, так как с момента приемки-передачи дома в управление, с постановкой на технический учёт, ТСЖ несет ответственность за обеспечение надлежащей технической эксплуатации дома.

1. Постановление ГК РФ по строительству и ЖКК от 27.09.2003 г. №170 Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда и техническую документацию, которая должна быть в ТСЖ.

Согласно п. 1.5 Правил в состав технической документации длительного хранения входит:

план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
акты приемки жилых домов от строительных организаций;
акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
паспорта лифтового хозяйства;
паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

с меты, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
акты технических осмотров;
журналы заявок жителей;
протоколы измерения сопротивления электросетей;
протоколы измерения вентиляции.

2. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24 и п. 26 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491:

24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

3. Важными документами при передачи дома являются так же:

Дефектная ведомость

Именно этот документ, прилагающийся к техническому паспорту на дом, даст собственникам четкое представление о том, чем они владеют, поможет определить приоритетность и очередность ремонтных работ. На основании дефектной ведомости объединение собственников может потребовать от эксплуатационных организаций устранения недоремонта прошлых лет. И, конечно, регулярно обновляемая ведомость будет служить надежным индикатором работы управляющей компании, если дом находится на ее обслуживании, и председателя ТСЖ как управленца.

Карточки регистрационного учета жильцов

Отсутствие перечисленных документов жилищная инспекция расценивает как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, то есть как правонарушение, предусмотренное ст. 7.22 КоАП РФ.

В соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Однако в настоящее время ни один из перечисленных документов, к сожалению, не передается при передаче многоквартирных домов в управление ТСЖ от ранее управляющих домом организаций. В связи с тем, что отсутствует техническая документация, в бухгалтерской отчетности присутствуют многочисленные неточности, нет точных данных по собственникам, сроки передачи домов обычно затягиваются. Зачастую некоторыми управляющими компании делается это преднамеренно.

Естественно при отсутствии технической документации, на основании которой производятся расчеты и оплата за услуги, отсутствие документов, определяющих границы балансовой принадлежности ТСЖ не имеет возможности заключить договора с поставщиками коммунальных услуг. Не представляется также возможным составить перечень общего имущества многоквартирного дома, т.к. отсутствует техническая документация с обозначением границ собственности на жилые и нежилые помещения, а также на инженерное оборудование, которое предназначено для обслуживания более чем одного помещения или для всего многоквартирного дома. А ведь исключение нежилых помещений из общей схемы учёта по многоквартирному дому, не дает возможности ТСЖ использовать нежилые помещения, в жилом доме, в целях поддержания его в нормальном функционировании.

Но не стоит забывать, что есть:

О ПЕРЕДАЧЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ

Согласно части 10 "статьи 162" Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом (далее - техническая документация). Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен "пунктами 24", "26" Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Согласно части 10 "статьи 162" Кодекса управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию:

вновь выбранной управляющей организации;
товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;
в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Поскольку "Кодекс" не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно .

Согласно "статье 162" Кодекса передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. В соответствии со "статьей 7" Кодекса аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие "Кодекса". Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:

письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
"документа" о наделении полномочий "службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги" в соответствии с Федеральным "законом" "О товариществах собственников жилья" (утратил силу с 1 марта 2005 г.).

Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока), целесообразно осуществлять передачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у лиц, указанных в части 10 "статьи 162" Кодекса, обязанности управлять многоквартирным домом.

Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Директор департамента

Р.Э.МУКУМОВ

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07

О СРОКАХ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПРИСТУПИТЬ К УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с многочисленными обращениями органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства сообщает.

Организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязана приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки:

управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, - не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 Кодекса);
товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив - со дня государственной регистрации товарищества собственников жиль я, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива как юридического лица (пункт 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75, решение о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом считается реализованным собственниками помещений со дня заключения всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме договоров, предусмотренных статьей 164 Кодекса.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, и при необходимости организовать их разъяснение.

Директор департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Р.Э.МУКУМОВ