Многоуровневые квартиры в блочных домах называются таунхаусом. Такой тип недвижимости — это альтернатива загородного жилья для тех, кто не хочет жить в пределах города, но нет средств на дом.

Таунхаус не очень популярен в последнее время, так как пользователи не могут полноценно оценить его достоинства и недостатки. Дома строятся на некотором расстоянии от города так, чтобы был удобный подъезд по всем направлениям. Стоимость данных особняков в разы дешевле постройки полноценных домов.

Минусы покупки таунхауса

Чтобы оценить правильность выбора, необходимо в первую очередь обратить внимание на недостатки покупки.

Большую часть здания занимает лестница, что не каждому пользователю может быть удобно. Так же следует понимать, что сам таунхаус небольшой, поэтому рассчитывать на просторное жилье не приходится. Это, так сказать, эконом вариант для жизни за городом.

Еще один фактор — соседи. Поэтому полностью насладиться тишиной не удастся. Тем более что стены между квартирами таких домов часто тонкие, слышно малейший шорох.

Возле здания существуют небольшие участки земли, которые в равной доле делятся между соседями. Это делает похожим таунхаус на несколько домов в одном доме.

Самой большой проблемой при покупке оказывается правильный осмотр здания. Это лучше сделать с профессионалом, чтобы оценить качество строительства. Так как такой бизнес пока не очень распространен, то часто качество оставляет желать лучшего. Много внимания следует уделить осмотру стен, планировке, фундаменту и крыше. Некоторые застройщики хорошо экономят на этом, тем самым создавая угрозу для жизни будущих владельцев. Несущие стены могут заменить на замаскированный гипсокартон, а крыша плохо зафиксирована.

Особенно опасно покупать отремонтированные квартиры, все недочеты могут быть тщательно спрятаны. Определить такие детали может только опытный специалист.

Оформление документов

Так же важно правильно отнестись к оформлению сделки. Ведь понятия «таунхауз» с юридической стороны не существует. Поэтому при покупке лучше сразу уточнить у застройщика или владельца квартиры, как такое здание представлено в документации.

Обычно покупка квартиры оформляется отдельно, а участка земли — отдельно. Причем купить определенный метраж земли не удастся.

Другой вариант — продажа секций дома. Тогда такую сделку можно оформить через куплю-продажу. Однако в связи с тем, что таунхаус под ключ — это многоквартирный дом, такой договор не всегда уместен, и может быть оспорен. Лучше оформить документ долевого участия.

Важно, что при возникновении споров может оказаться что угодно. Ведь конкретных правовых решений по вопросам продажи квартир в таунхаусе не существует. Поэтому любая сделка может быть оспорена. Лучше не покупать жилье в только строящемся доме!

Оплата коммунальных платежей

Для контроля за состоянием домов и участков в таких поселках существует управляющие компании. Они регулируют количество и стоимость предоставляемых услуг, заключают договора с коммунальными учреждениями. Если жильцов не будет устраивать цены или способы ведения дел, в их праве сменить одну компанию на другую.

Так же немаловажный вопрос — участки земли. Они могут быть куплены отдельно, то есть быть частью собственности, или взяты в аренду после покупки квартиры. Но стоит понимать, что после продажи таунхауса землю невозможно будет оставить за собой. Ведь каждый пользователь такого многоквартирного дома должен быть обеспечен землей в равной мере. Поэтому аренда — лучший выход.

Кухонная мебель покупается не на один год, поэтому к её выбору стоит подойти основательно. Не стоит экономить и приобретать самые дешёвые гарнитуры, которые очень быстро изнашиваются.

Земля богата на различные полезные ископаемые, которые человек успешно научился добывать и использовать для своих нужд. Торф – это твёрдое горючее ископаемое, которое используют во многих отраслях. Состоит продукт из ценных органических соединений, в которых содержится азот, фосфор, калий и другие микроэлементы. Благодаря своему уникальному составу продукт активно применяется в качестве удобрения в сельском хозяйстве и садоводстве, а также в строительстве и других отраслях.

Квартира или дом? Как оформить туанхаус в собственность

"Неверно оформленное разрешение на строительство таунхауса – и вас выкинут на улицу" – подобные сообщения то и дело всплывают на форумах застройщиков. Масла в огонь подливают новостные порталы – раз в полугодие они смакуют очередной скандал на рынке недвижимости. Вот только случаев таких – единицы. На тысячу построенных блокированных домов только один застройщик окажется или безответственным или аферистом.

Чтобы не попасть в печальную статистику, рекомендуем прочесть этот материал. А если вам интересен Краснодар и его окрестности, тогда рекомендуем обратить внимание на вот эти таунхаусы от застройщика , здесь вас точно не обманут.

Оформление таунхауса в собственность в 3 этапа

Понятия "таунхаус" в российском законодательстве нет. При регистрации недвижимости в документах будет фигурировать название "жилой дом блокированной застройки" или "квартира".

1 этап

Перед строительством объекта, застройщик получает свидетельство о праве на земельный участок. Подлинность этого документа легко проверить в Федеральной службе регистрации по вашему региону. Загляните и в кадастровый паспорт. В нем должно быть разрешение на строительство многоквартирного или блокированного дома.

2 этап

Когда дом будет построен, застройщик получает разрешение, что объект готов к эксплуатации. После этого начинается оформление квартир/блоков в собственность.

3 этап

Перед тем как зарегистрировать таунхаус, застройщик и собственник подписывают договор купли-продажи, акты сверки расчетов, приемки и разграничения. Оформление всех документов занимает до 3 недель.

Остались вопросы? Ищите ответы тут

Оформить таунхаус как квартиру или блокированный дом – что лучше?

Квартира подразумевает индивидуальную собственность на жилье и долевое на участок.

Блокированный дом – индивидуальная собственность и на таун и на землю.

Оба варианта оформления не в вашей власти. Решение здесь зависит только от застройщика. И обычно оно бывает в пользу квартиры.

Как проверить, правильно ли выполнено оформление таунхауса и участка

Сравните номер участка в Свидетельстве о праве и в кадастровом паспорте. Он должен быть идентичен в обоих документах.

Разрешение на строительство объекта легко проверить в Управлении градостроительства. Вам необязательно обращаться в приемную или звонить на горячую линию. Отследить наличие документа можно на сайте Управления вашего региона в специально отведенном для этого разделе (например, в категории «Выдача разрешений»).

В чьей собственности желательно оформить землю под блоком?

Вариант 1

Если таунхаус зарегистрирован как многоквартирный дом, землю в собственность оформить нельзя. Участок будет принадлежать или всем владельцам недвижимости или же третьим лицам (если земля в аренде). В этом случае все большие и малые вопросы владельцу секции придется решать вместе с остальными собственниками земли. Продать таун, построить рядом с домом беседку или будку, посадить дерево или разбить клумбу – все с согласия соседей или арендодателя.

Вариант 2

Если дом зарегистрирован как блокированный, вы имеете право оформить землю в собственность и поставить ограждение на участке. Любой застройщик укажет, что секция продается вместе с 3-4 сотками земли – ведь это хорошая реклама городской недвижимости. Если информация о сотках стыдливо умалчивается, значит, дом был оформлен как квартира.

Блокированный дом был построен на земле, предназначенной для возведения дачи. Стоит ли покупать квартиру в нем?

Ни в коем случае. Оформить таунхаус в собственность у вас не получится. Закон запрещает строительство многоквартирных домов на "сельских" участках.

Таунхаус – это, по сути, многоуровневые квартиры в сблокированных домах. «Это компромиссный вариант между полноценным загородным жильем и квартирой. Многие хотят жить за городом, но не у всех есть деньги на приобретение полноценного дома с участком», - рассуждает директор по маркетингу Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков .

Нельзя сказать, что они пользуются какой-то невероятной популярностью в Москве, но определенный сегмент рынка все-таки занимают. По данным компании «Инком-недвижиммость» , в активной продаже сейчас находится 12 поселков таунхаусов, которые располагаются практически на всех подмосковных направлениях: их много на Новорижском, Дмитровском, Калужском шоссе, а также на Ленинградском направлении.

В основном таунхаусы строятся на расстоянии до 30 км от МКАД, потому что с большего расстояния не очень удобно добираться до столицы. «Средняя стоимость готового таунхауса на Новорижском шоссе составляет 600 тыс. долл. за объект площадью 170-180 кв.м. Самые интересные варианты находятся поблизости от Москвы или на западном направлении», - отмечает руководитель департамента загородной недвижимости Welhome Жанна Лебедева .

Немного критики…

Вместе с тем, такое жилье имеет ряд минусов, о которых будущие покупатели сразу не думают. Например, в таунхаусе довольно приличное количество пространства занимает лестница. И если в большом загородном доме можно предусмотреть этот момент еще на стадии проекта, то в таунхаусе покупателю приходится иметь дело с типовым проектом. А есть не так уж и много: средняя площадь типичного таунхауса не превышает 200-250 кв.м.

Есть и другие минусы. Формально он расположен за городом, но наличие соседей зачастую мешает абстрагироваться от окружающей суеты. Почувствовать себя изолированными от внешнего мира в таунхаусе вряд ли получится: квартиры имеют общую стену, да и придомовой участок редко превышает 4-5 соток. Вообще, по словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова , 42% всей земли в поселках таунхасов отдано под общественные застройки. То есть поселок таунхаусов больше похож на небольшой загородный городок, состоящий из миниатюрных домов.

Однако самым неприятным моментом при покупке таунхауса является качество строительства, которое зачастую просто ужасно. «Качество строительства таково, что мы удивляемся: как вообще проходят госприемку не то что некоторые дома, а целые поселки! – возмущается генеральный директор компании «Хаус-класс» Ирина Безрукова . – Есть дома, где на верхних этажах даже стен нет несущих. На чем крыша держится – одному Богу известно. Вместо несущей стены доски, утепленные и зашитые гипсокартоном, чтобы не было видно».

Лучше всего покупать таунхаус только вместе с экспертом, способным проверить качество дома и заметить типичные хитрости застройщика. Например, если предлагается квартира с ремонтом, то 99,9% вероятности, что там будут замаскированы проблемы, причем весьма серьезные. «Помимо расположения поселка, ценность имеют несущие конструкции, крыша и стены, а все остальное – это мелочи…», - считает И.Безрукова.

Юридические тонкости

Немаловажны и юридические моменты оформления такой недвижимости. Дело в том, что понятия «таунхаус» в законодательстве нет. Поэтому юридически таунхаус может приравниваться к квартире в многоквартирном доме или же к секции в доме блокированной застройки. «С юридической точки зрения, существенное значение имеет, является ли таунхаус квартирой в многоквартирном жилом доме или же представляет собой секцию блокированного жилого дома», - говорят адвокаты Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Людмила Недороскова и Алексей Беляев .

Если застройщик решит продавать строящиеся таунхаусы как квартиры в малоэтажных домах, то приобретение таких квартир возможно только через оформление договора с помощью 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». «Что касается земельного участка, то он в таком случае является общей собственностью владельцев квартир, при этом выделить отдельный участок невозможно», - комментирует партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Никита Федоров .

Однако, застройщик может продавать строящиеся таунхаусы как секции в жилых домах блокированной застройки. В таком случае продажа может осуществляться на любых правовых основаниях. Например, через предварительный договор купли-продажи. Однако на сегодняшний день отсутствует достаточное правовое регулирование, связанное со строительством таунхаусов, в результате чего при судебных разбирательствах таунхаус могут признать квартирой в многоквартирном жилом доме.

«По нашему мнению, такой подход законодательно необоснован. Вместе с тем, в случае признания таунхауса квартирой в многоквартирном жилом доме, существует риск признания недействительной сделки по покупке СТРОЯЩЕГОСЯ таунхауса, если она была заключена не по 214-ому закону», - предупреждает адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Алексей Беляев. .

Но юридические моменты оформления – это еще не все. Немаловажным является вопрос управления поселком таунхаусов. «Рост стоимости обслуживания с течением времени – обычная ситуация. Потому что дорожают вообще все услуги и товары, а не только обслуживание домов», - комментирует В.Яхонтов. Вообще, управление и эксплуатация коттеджных поселков и таунхаусов – совсем молодая услуга, ничего еще не устоялось. Однако не стоит забывать, что закон в подавляющем большинстве случаев на стороне потребителя услуг. «Если жильцов условия обслуживания не устраивают, то есть возможность сменить управляющую компанию, решив таким образом возникающие проблемы. Правда, процедура это не очень быстрая», - утверждает Ж. Лебедева из Welhome.

И, наконец, последний вопрос, на который стоит обратить внимание потенциальным покупателям – это вопрос оформления земли. Земля при таунхаусе может быть в собственности или в аренде. «Если она в аренде, то возможны несколько вариантов. Во-первых, договор долгосрочной аренды обычно пролонгируется автоматически. Во-вторых, даже если возникнут проблемы, то «отрезать» эту землю от таунхауса никто не сможет – каждое домовладение по нормам должно обладать необходимым количеством земли для обслуживания и функционирования», - рассказывает В.Яхонтов.

Настал, наконец, тот час, когда вы выбрали себе подходящий таунхаус и решились на его покупку. Но как обстоит дело с оформлением земельного участка под этим таунхаусом?

Всего вариантов может быть три:

- Первый - после покупки вами таунхауса застройщик предоставляет возможность оформить земельный участок в индивидуальную собственность.

- Второй - земельный участок оформляется в долевую собственность всех жильцов комплекса.

- Третий вариант - земельный участок предоставляется в долгосрочную аренду.

Почему вообще возникают варианты?

Застройщик, как ни странно, всегда заинтересован в том, чтобы земельный участок был оформлен в индивидуальную собственность. Так легче проводить операции по купле-продаже таунхаусов. Вот только подобный вариант не всегда возможен ввиду ряда причин.

Прежде всего, следует отметить, что такого понятия как таунхаус в российском законодательстве попросту не существует. Застройщик соответственно может продавать их либо как квартиры в малоэтажном доме, либо как жилые секции в доме блокированной застройки.

В первом случае строящиеся таунхаусы продаются изначально в соответствии с 214-м Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве». Земельный участок при этом оформляется в общую долевую собственность владельцев квартир.

А вот второй вариант предоставляет возможность оформления земельного участка в индивидуальную собственность.

Однако в некоторых случаях застройщик получить землю под таунхаусным поселком попросту не может или это ему не выгодно. Например, тогда, когда земля досталась застройщику за копеечную аренду от госструктуры. Также, если поселок находится на территории, относящейся к Москве, а не к области, оформить его в собственность довольно сложно, и застройщик на это не идет. Или речь идет о земле на берегу реки или озера - живописно, интересно, но в собственность в любом случае оформить нельзя. В этом случае речь будет идти исключительно об аренде.

Собственность на земельный участок. Все ли так хорошо?

Стоимость таунхаусов при продаже застройщиком, как правило, примерно одинаковая, что при долевой, что при индивидуальной собственности на земельные участки. Только в некоторых случаях застройщик берет отдельную плату за земельный участок при оформлении его в индивидуальную собственность покупателя.

Однако при оформлении ипотеки или последующего получения кредита под залог таунхауса, земельный участок которого находится в долевой собственности, могут возникать технические сложности. Ипотеку будет получить сложнее, а при получении кредита оценочная сумма может оказаться меньше. А когда вам понадобится продать свой таунхаус , придется получать разрешение от других собственников земли в соответствии со статьей 250 ГК РФ. Отгородить свой участок тоже будет нельзя без разрешения на то соседей.

Индивидуальная собственность на земельный участок в этом плане интереснее. Но ввиду несовершенства нашего законодательства с ней могут возникать проблемы в тех случаях, когда таунхаус (и, соответственно, земля под ним) становятся предметом судебного разбирательства. В этом случае в ходе разбирательства не исключена вероятность того, что таунхаус будет признан уже не жилой секцией, а квартирой в многоквартирном доме. В результате договор покупки земельного участка может быть признан недействительным, и индивидуальная собственность на него будет утрачена.

В целом же собственность на земельный участок под таунхаусом обеспечивает покупателю большую надежность. Это наиболее предпочтительный вариант . Вот только стоит очень внимательно проследить за юридической чистотой сделки в целях исключения возможных проблем в будущем.

Аренда. Все ли так плохо?

Собственность, конечно хорошо. Но у аренды тоже есть свои плюсы.

Таунхаусы с земельными участками в долгосрочной аренде стоят существенно дешевле. Насильственного перепрофилирования арендованного участка, прилегающего к таунхаусу сильно опасаться тоже не стоит. Потому как каждое домовладение, согласно действующих норм, должно обладать необходимым количеством земли для функционирования и обслуживания.

Впрочем, на этом преимущества исчерпываются. Так как в большинстве случаев практически невозможно проследить все этапы сделки от непосредственного собственника земли до застройщика, предлагающего вам землю в аренду. А значит, законность вашего пребывания и наличия самого таунхауса на конкретном земельном участке может быть сомнительна.

Причем проблемы могут возникнуть даже не вследствие чьих-либо махинаций, а просто из-за ошибок в многочисленных договорах передачи прав.

Проблема может проявить себя и при попытке продать таунхаус. Ведь для этого сделку необходимо будет согласовать с собственником земли. И тут возможен такой вариант, что хоть непосредственным арендодателем и выступает, например, «Совхоз №ХХ», земля находится в федеральной собственности. Скольких нервов, времени и денег будет стоить согласование в таком случае, трудно даже представить.

Таунхаусы – один из самых популярных форматов загородного жилья. Но при этом и один из самых проблемных. При их строительстве должны соблюдаться ряд жестких условий. Иначе право собственности не оформят, а дом могут снести.

Всего за два года в пригородах Петербурга сформировался рынок таунхаусов – на сегодняшний день продажи идут примерно в 60 проектах. Это более пяти тысяч блок-секций. При этом, что любопытно, в действующем законодательстве понятия «таунхаус» не существует вовсе. Возникает вопрос: а что же мы, собственно, покупаем?

Таунхаус или квартира?
В Градостроительном кодексе Российской Федерации есть понятие «жилой дом блокированной застройки». Это объект высотой не более трех этажей, состоящий из нескольких секций (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи. Стены между блоками не должны иметь окон и дверей. И необходимо наличие выхода из каждого блока на территорию общего пользования. Таково «официальное определение» таунхауса.

Огромное значение имеет юридический статус земельного участка. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки подразделяются на категории, а также виды разрешенного использования. Категорий существует несколько – нас интересуют лишь две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Поскольку таунхаусы – это жилье, они, соответственно, должны возводиться на землях населенных пунктов, при этом вид разрешенного использования может звучать как «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома».

Таунхаус, построенный на такой земле, является, по сути, многоквартирным домом. И в свидетельстве о праве собственности блок-секция будет обозначена как «квартира». При этом участок под таунхаусом оформляется в общую долевую собственность. «С учетом последних разъяснений законодательства право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение в объекте. При этом участок должен быть сформирован (поставлен на кадастровый учет. – БН)», – поясняет Софья Соколова, юрист Практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Поскольку юридически безупречный таунхаус – это многоквартирный дом, только блокированного типа, застройщик должен действовать в рамках закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и в частности иметь разрешение на строительство. В противном случае объект является самовольной постройкой и может пойти под снос.

ИЖС – не приговор?
А что если земля, на которой строят таунхаус, относится к населенному пункту, но при этом ее разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство»? Очень часто в СМИ пишут, что...